내가 이해하기 쉽게 정리해 본 [재개발 절차와 개념]

본 포스팅은 개인적인 용도로 정리한 자료입니다.

무단불펌을 금하며, 의견 및 비판은 감사히 받겠습니다.

---

 

---

재개발 개요

 

오늘날 많은 사람들은 도시에서 살아간다.

 

도시에는 주택, 상가, 도로, 상하수도 등 수많은 기반시설이 설치되어 있지만, 시간이 지나면서 점차 노후화되고 문제가 발생하면서 정비를 필요로 한다.

 

처음에는 몇몇 문제가 생긴 시설들만 손보겠지만, 점차 시간이 흘러 특정 지역의 노후도가 심해지면 일부만 손보는 것으로 감당할 수 없게 되고, 그렇게 되면 차라리 해당 지역 전체를 모두 철거하고 주택, 상가, 기반시설 등을 새로 지어야 하는 상황이 오는데 이것을 재개발이라 한다.

 

이러한 재개발은 모두 법령에 근거하여 진행되는데, 도시 및 주거환경정비법에서는 재개발 사업을 다음과 같이 정의하고 있다.

정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

반면 이와 유사한 개념으로 재건축 사업이 있는데, 마찬가지로 도시 및 주거환경정비법에서는 재건축 사업을 다음과 같이 정의하고 있다.

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 

 

즉, 재개발 사업은 낙후된 지역 전체를 모두 철거하고 새로 정비하는 사업, 재건축 사업은 특정 아파트를 철거하고 다시 짓는 사업 정도로 이해하면 큰 무리는 없을 것이다.

 

그렇다면 재개발 사업은 어떤 절차를 거치며 이루어질까?

---

1. 정비예정구역의 지정

 

재개발 사업의 첫번째 단계는 정비예정구역의 지정이다.

 

우리나라 어느 곳이든 정비가 필요한 수많은 지역이 있을 것이다. 그런데 모든 지역의 재개발을 한번에 할 수는 없으니 우선순위를 정하여 재개발 사업을 추진해야 한다.

 

그렇기에 그 중에서도 우선적으로 정비가 필요한 몇몇 지역을 후보지로 선정하는 것이 정비예정구역의 지정이다.

 

정비예정구역은 정부나 시도지사 등 행정청에서 직권으로 선정하며, 어디까지나 청사진만 그리는 큰 계획 정도이다.

 

즉, ‘재개발을 하는지역’이 아니라 ‘재개발을 할 수도, 안할수도 있는 지역’이라고 보면 된다.

 

이러한 정비예정구역의 지정은 처분성이 없기에 소송도 할 수 없고, 얼마든지 해제되거나 추가될 수 있는 유동적인 상황인 것이다.

---

2. 정비구역의 지정

 

그렇다해도 행정청에서 정비예정구역으로 선정했다는 것은 그만큼 해당 지역이 낙후되어있다는 뜻이고, 그곳에 사는 주민들은 하루빨리 정비가 이루어지길 바랄 것이다.

 

하여 주민들은 본인들이 거주하는 지역의 재개발이 이루어질 수 있도록 자발적으로 돈을 모으거나, 후원을 받거나 하는 등의 방법으로 안전진단평가 등의 필요한 용역을 의뢰하고, 그 결과를 적극적으로 행정청에 전달하여 본인들이 사는 지역을 정비구역으로 확정해 달라는 등의 입안활동을 하게 된다.

 

이후 행정청은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 공식적으로 정비구역을 지정하게 되고, 이때 지자체는 정비계획과 정비구역을 확정하여 관보에 고시하게 된다.

 

이러한 정비구역의 지정 및 계획수립은 단순한 청사진 정도가 아닌 확정된 구체적인 계획인 것으로, 재개발이 진행된다고 보면 된다.

 

또한 이때가 권리산정일이 되므로 지정고시 이후 지분쪼개기 등의 행위는 인정받을 수 없다.

---

3. 조합설립 추진위원회 및 조합설립인가

 

그렇게 지자체 관보를 통해 정비구역으로 지정되면, 주민들이 모여 본격적인 사업을 추진하기 위한 사업시행자 즉, 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 구성하게 되고, 이 때 토지 등 소유자 과반수의 동의를 받게 된다.

 

이러한 동의서 징구절차를 거쳐 조합설립 추진위원회가 구성되고, 이후 조합이 설립되고 행정청의 인가를 받아 공식적으로 재개발 사업을 위한 사업시행자인 조합이 설립되는 것이다.

---

4. 사업시행계획인가

 

지금까지는 행정청에서 주도하여 기본계획이 수립되었지만, 이제는 사업시행자, 즉, 조합이 주도하여 구체적으로 재개발 사업을 추진하는 단계가 된다.

 

조합은 이번 재개발 사업을 좀 더 구체적으로 어떻게 추진할 것인지, 사업시행계획서 및 그 외 법령에서 정한 필요한 서류를 첨부하여 시장 및 군수에 제출하여 사업시행계획인가를 받게된다.

---

5. 관리처분계획인가

 

재개발 사업에서 가장 중요한 것은 무엇일까?

 

바로 기존에 거주하던 주민들에 대한 권리산정이 될 것이다.

 

어떤 주민은 상가를, 어떤 주민은 토지를, 어떤 주민은 빌라를 소유하고 있을텐데, 재개발이 이루어져 아파트가 들어오게 되면 누구에게 얼마만큼의 권리를 부여할지 등이 가장 중요하다.

 

따라서 조합은 사업시행계획인가 후 조합원이 보유하고 있던 부동산을 평가하고, 그 지분에 따라 이후 분양되는 토지나 건물 등에 대한 균형 있는 권리를 배분하는 계획을 수립하여 행정청의 인가를 받아야 한다.

 

이것을 관리처분계획인가라고 하는데, 위와 같은 절차를 거쳐 조합원들에 대한 분양공고 및 신청접수, 관리처분계획서 작성, 총회 의결 등을 거친 후 마지막으로 인가신청을 하여 득하는 것으로 관리처분계획인가 절차가 완료된다.

---

6. 이주 및 철거

 

이후부터는 본격적인 이주 및 철거 그리고 공사가 진행된다.

 

조합원들에 대한 동호수 추첨을 통해 우선 분양을 진행하고, 이후 일반분양을 거쳐 준공하는 것으로 재개발 사업은 마무리된다.

---

마치며

 

위에서 정리한 내용은 구체적으로 파고들어가면 빈약하지만, 재건축 절차와 개념을 이해하기 위해 나름대로 풀어서 정리해보았다.

 

나중에 필요하다면 자세히 공부해야겠지만, 투자관점에서 본다면 정비예정구역과 정비구역 지정단계가 가장 중요한 지점인 것 같다.